¿Qué factores determinan la responsabilidad del inversor por el incumplimiento de los plazos de entrega de obras de participación colectiva, y cuál es la práctica judicial actual de imponerle sanciones en forma de pérdidas, multas y compensación por daño moral? ¿Existen mecanismos eficaces para actuar contra inversores deshonestos, además de recurrir a los tribunales, y qué tipo de asistencia brindan a los participantes las autoridades y las organizaciones no gubernamentales?
Esta es la situación actual respecto a la responsabilidad del constructor si incumple los plazos de entrega de un apartamento según el contrato de participación inmobiliaria (CDI).
¿Qué sucede al constructor por el retraso?
Si el constructor no entrega el apartamento a tiempo, está obligado a pagarle una indemnización por retraso. Su monto está claramente estipulado en la ley: 1/300 del tipo de interés de refinanciación del Banco Central de Rusia sobre el precio del contrato por cada día de retraso. Para las personas comunes, no para las empresas, este monto se duplica. A partir de 2026 vuelven a aplicarse las normas habituales: ya no hay más "vacaciones" para los inmobiliarios.
Además de la pérdida de derechos, mediante tribunales se puede obtener:
- una multa del 50% del monto decretado (si el inmobiliario se negó a pagar voluntariamente);
- una compensación por daño moral: generalmente son sumas pequeñas, pero los tribunales las determinan de manera constante si se ha sufrido estrés e inconvenientes.
¿Cómo funciona esto en la práctica? (Ejemplo judicial)
El inmobiliario prometió entregar la vivienda para el 1 de septiembre, pero solo entregó las llaves en abril del año siguiente. La familia demandó y ganó:
- La fianza por 200 días ascendió a más de 800 mil rublos (por ambos);
- La indemnización por daño moral: 20 mil rublos cada uno;
- La multa al 50% del monto de la fianza.
El inmobiliario intentó justificarse con las sanciones y la pandemia, pero el tribunal no aceptó estos argumentos: el contrato, al fin y al cabo, se firmó después de todos estos acontecimientos. Ciertamente, el tribunal puede reducir la multa si resulta excesiva en comparación con el daño.
¿Se puede influir en el inversor sin recurrir al tribunal?
Sí, existen varias formas efectivas:
- Demanda: carta oficial exigiendo el pago de la multa. A menudo, los inversores prefieren llegar a un acuerdo tras esto.
- Sociedad de Protección de Inversores y autoridades regionales: ayudan a redactar documentos, ofrecen asesoramiento y a veces brindan apoyo jurídico.
- Recurso a organismos de supervisión: las quejas a la fiscalía o al inspectorado de construcción pueden acelerar el proceso y crear más problemas al inversor.
¿En resumen?
Hoy en día, la ley está del lado del participante. Los tribunales defienden regularmente a los ciudadanos, exigiendo la recaudación de pérdidas, multas y compensaciones. Y si no se desea recurrir a los tribunales, existen medidas de presión extrajudiciales y apoyo por parte del Estado y organizaciones especializadas. ¡Lo principal es no temer defender sus derechos!